Menschen und ihre Wohnungen : Home sweet home
Zwischen Mikroapartments, Cohousing und Mietersorgen: Drei Menschen erzählen ihre Wohngeschichte(n).
Inhalt
Minimalistisch Wohnen in Nürnberg: Julio Rodríguez und seine 24 Quadratmeter
Im Erdgeschoss, ganz hinten links, direkt vor dem Infoplakat über Nürnberger Rostbratwürste, wohnt Julio Rodríguez. "Hier habe ich ein sicheres Zuhause gefunden", sagt der 26-jährige Arzt aus Venezuela über sein Mikroapartment des Anbieters "I live". Rodríguez ist im Mai 2021 nach Nürnberg gekommen ist, um seinen Facharzt zu absolvieren. Für sein 24 Quadratmeter großes möbliertes Apartment mit Bad und Küchenzeile zahlt er 545 Euro inklusive Nebenkostenpauschale, den Mietvertrag schloss er bereits in seiner Heimat ab. Dort wohnte Rodríguez mit seiner Mutter auf 150 Quadratmetern.
Sie hätten sich Gedanken darüber gemacht, ob die Wohnung in Deutschland groß genug sei. Aber Rodríguez stellte fest: "Mehr Platz brauche ich nicht." Und das Sauberhalten sei einfacher.Für alle 211 Bewohner gibt es im Haus Waschmaschinen, einen Gemeinschaftsraum mit Tischtennis, Kicker, Dart und einen Fitnessraum, in dem ein junger Mann vor einem Nietzsche-Zitat auf den Stepper tritt. Zitate berühmter Persönlichkeiten finden sich an den Wänden der Gemeinschaftsräume und auf den Aufzugtüren. Jede Etage ist einer anderen Stadt gewidmet: Im 6. Stock, wo man von der Dachterrasse auf den Nürnberger Bahnhof blickt, ist es Shanghai. Neben Weltstädten ist auch Aalen darunter, die Geburtsstadt des Gründers von "I Live". Das Unternehmen betreibt nach eigenen Angaben mehr als 4.000 Apartments in 28 Häusern in Deutschland und Wien. Das erste Haus wurde 2012 in Aalen eröffnet, das Nürnberger Haus folgte drei Jahre später.
Es scheint, als gehe es immer mehr jungen Leuten so. Die Zahl der Studierenden, die allein in einer eigenen Wohnung leben, hat sich innerhalb von zehn Jahren von 17 auf mehr als 26 Prozent erhöht. Das zeigen Befragungen des Deutschen Studierendenwerks und des Personaldienstleisters Studitemps von 2009 und 2019. "Nach Experimenten landen alle Projektentwickler beim Einzelapartment", sagt Jan-Dirk Müller-Seidler. Er ist Vorstand des Bundesverbands Micro-Living, der sich 2016 als "Bundesverband für Studentisches Wohnen" gegründet hat. Das Deutsche Studentenwerk bestätigt den Trend, selbst dort machen die Einzelapartments inzwischen 30 Prozent der angebotenen Plätze aus. Meist sind rasch alle Apartments belegt, auch Corona brachte keine dauerhafte Krise. Im Nürnberger "I live" standen nach Angaben der Hausverwaltung zeitweise zehn Prozent der Apartments leer. Doch inzwischen seien wieder fast alle belegt.
Wunsch nach Individualität
Mikroapartments sind bei Kapitalanlegern wegen der hohen Renditeerwartung begehrt. Bei Apartments bis 40 Quadratmeter greifen weder Mietspiegel noch Mietpreisbremse, wenn sie möbliert und auf Zeit vermietet werden. Der häufige Mieterwechsel birgt die Chance, in kurzen Abständen die Miete zu erhöhen. Die Apartments werden meist als "Rundum-sorglos-Paket" angeboten. Mit dem Kauf schließt der Eigentümer zugleich einen Mietpoolvertrag ab, die Verwaltung kümmert sich um alles. Steht ein Apartment eine Zeit lang leer, wird der Mietausfall auf alle Eigentümer umgelegt. Dadurch ist das Risiko für den Einzelnen gering.
Doch ob Mikroapartments wirklich die ersehnte Entspannung auf dem Wohnungsmarkt bringen, ist fragwürdig. Matthias Anbuhl, Generalsekretär des Deutschen Studentenwerks, sagt: "Grundsätzlich befürworten wir natürlich jeden zusätzlichen Wohnraum für Studierende. Aber nur ein geringer Teil kann sich die teuren Mieten längere Zeit leisten." Dazu kommt: Irgendwann entwickeln die meisten Menschen den Wunsch, sich individuell einzurichten. In den Mikroapartments sind die Möbel meist fest verbaut und dürfen nicht entfernt werden. Selbst Dübel, Nägel und sogar Klebestreifen an der Wand sind in manchen Anlagen verboten.
Boom bei Mikroanlagen: Angebote mit Concierge, Paketraum und Pool
Experten warnen bereits seit Jahren vor einer Marktsättigung. Verbandschef Müller-Seidler dagegen ist sich sicher, dass der Boom noch mindestens die nächsten 20 Jahre anhalten werde. Außerdem dächten einige seiner Mitglieder künftige Nutzungen bereits bei der Planung mit. So könnten eines Tages Apartments zusammengefasst und aus zwei Minibädern ein größeres, barrierefreies Bad entstehen. Für altengerechte Apartments.
„Diese Wohnung ist für mich, wie eine Mutter, die mich begleitet.“
In den vergangenen Jahren haben private Investoren etliche Mikroapartment-Anlagen in ganz Deutschland gebaut. Manche Anbieter locken mit Concierge, Paketraum und Pool. Die Konzepte sind ähnlich, beim Preis sind die Grenzen nach oben offen. Rodríguez braucht keine Extras, für ihn ist schnelles WLAN das Wichtigste. "Ich wohne minimalistisch", sagt er, die meisten Regale sind leer. Nur ein Adventskalender steht neben Router und Laptop auf seinem Schreibtisch. Daneben steht das 1,20 Meter breite Bett. Auf einer Anrichte gegenüber sind Krawatten und Uhren aufgereiht, darüber hat Rodríguez Fotos seiner Familie aufgestellt. Das Apartment ist durchdacht und funktionell eingerichtet, das Besondere sucht man vergeblich. Doch Rodríguez findet poetische Worte: "Diese Wohnung ist für mich wie eine Mutter, die mich begleitet. Hier habe ich geweint und gewonnen." Die ersten Wochen waren schwierig für den jungen Mann, er habe sich einsam gefühlt. Eine WG käme für ihn aber nicht in Frage: "Auf keinen Fall", sagt er und schüttelt energisch den Kopf. Die Vorstellung, Bad und Küche mit Fremden zu teilen, widerstrebt ihm sichtlich.
Kampf um die angemieteten vier Wände: Die Reichenberger Straße 55 in Berlin
Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit sind angesagt in Berlin. Große Fenster, hohe Wände und Stuck an den Decken. Liegt ein solches Haus auch noch im Szenebezirk Kreuzberg, machen Immobilienunternehmen Millionen locker, um solcher Objekte habhaft zu werden. Luxussaniert lassen sich die einzelnen Einheiten als Eigentumswohnungen mit sattem Gewinn verkaufen.
Den Bewohnern solcher Häuser, deren Miete Dank Milieuschutzregelungen noch nicht ins unermessliche gestiegen ist, macht das Angst. Manchmal weckt es aber auch den Widerstand - wie etwa im Falle der Reichenberger Straße 55. Als bekannt wurde, dass das sanierungsbedürftige Haus mit insgesamt 22 Wohnungen an die bayrische BOW 3 GmbH verkauft worden ist, schrillten bei den Mietern die Alarmglocken. Die Praktiken der zur ALW-Unternehmensgruppe gehörenden Gesellschaft waren von anderen Häusern in Kreuzberg bekannt: Drangsalierung der Mieter mit dem Ziel der Entmietung und der Umwandlung in Eigentumswohnungen. Denn Milieuschutz hin oder her: Nach sieben Jahren wäre es dem Besitzer der seinerzeitigen Rechtslage zufolge möglich, die Wohnungen einzeln zu verkaufen. Das Bezirksamt hätte das nicht verhindern können.
„Unser Beispiel zeigt, dass sich jahrelanger Widerstand auszahlen kann.“
Die Bewohner der Reichenberger Straße 55 stellten sich dem entgegen. Im Verein "Reichenberger 55" zusammengeschlossen kämpften sie darum, in ihren Wohnungen bleiben zu dürfen. Mit Erfolg. Fünf Jahre nach dem Verkauf an die AWL ist das zwischenzeitlich an die Deutsche Wohnen AG (DW) übergangene Haus ab 1. Januar 2022 im Besitz der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE. "Unser Beispiel zeigt, dass sich jahrelanger Widerstand auszahlen kann", sagt Patrick Neumann, Mieter und Sprecher des Vereins. Der freiberufliche Kommunikationsberater initiierte die Proteste, knüpfte Netzwerke und fand Kontakte in die Politik.
Zeitungen berichteten über den Protest
Dabei war auch er anfangs überrascht, als es hieß, das Haus sei für 3,35 Millionen Euro verkauft worden. "Wir haben uns gefragt: Warum zahlt jemand so viel Geld für unsere Bruchbude?" Schließlich war nicht davon auszugehen, dass angesichts des happigen Kaufpreises und der eher bescheidenen Mieteinnahmen von rund 75.000 Euro jährlich die AWL 45 Jahre warten will, ehe das Haus Rendite abwirft. "Vom Geschäftsmodell der Entmietung haben wir durch eine Kiez-Initiative erfahren", erzählt er. Bei Bizim-Kiez hatten sich mehrere von Entmietung durch die AWL-Gruppe bedrohte Hausgemeinschaften zusammengeschlossen.
Da es eine Aussage der Inhaber, bei der Reichenberger Straße 55 auf eine Umwandlung abzuzielen, nicht gab, agierte Neumann und sein Verein proaktiv und machte die Medien auf die Gefahr der Verdrängung aufmerksam. Berliner und überregionale Zeitungen berichteten, der RBB war da und bei Spiegel TV lief ein Beitrag, in dem der 102-jährige Willi Hoffmann, der seit 40 Jahren in dem Haus lebte, mit all seiner Lebenserfahrung sagte: "Wir werden alle rausfliegen, wenn wir nichts tun."
Das Handeln der Mieter zeitigte Erfolg. Der Medienrummel rund um die widerspenstigen Mieter war der AWL offenbar zu viel. Um sich des Problems zu entledigen, verkaufte sie das Haus - mit sattem Gewinn und zu Lasten des Landes Berlin. Verkauft wurde nämlich im Grunde nicht das Haus sondern die es besitzende BOW 3 GmbH. "Share Deal" nennt sich das Ganze. Eine Möglichkeit, Grundsteuer nicht bezahlen zu müssen und das Vorkaufsrecht von Gemeinden auszuhebeln stellt es dar. Schließlich werden keine Häuser sondern Unternehmen verkauft.
Verkauf von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nur mit Genehmigung der Behörden
Neuer Besitzer wurde die Deutsche Wohnen, "ein Konzern, der explizit keine Expertise für den Umgang mit sanierungsbedürftigen Altbauten hat", wie Patrick Neumann sagt. "Wir kamen vom schlimmen Finger zur schlimmen Hand." Dringend benötigte Sanierungen fanden nicht statt, den Heizöltank ließ man im Februar leerlaufen, Betriebskosten wurden falsch berechnet, Abmahnungen grundlos verschickt. Hoffnungslos überfordert sei die Deutsche Wohnen mit der Bewirtschaftung des Hauses gewesen, sagt Patrick Neumann. Dennoch sei ein seit Februar 2019 vorliegendes Kaufangebot der Wohnungsbaugesellschaft Am Ostseeplatz, die sich mit Sanierungen auskennt und für eine gemeinwohlorientierte Bewirtschaftung gestanden hätte, regelrecht ausgesessen worden.
Nach drei Jahren habe die um ein besseres Image bemühte Deutsche Wohnen die Überforderung realisiert und eine Möglichkeit genutzt, das Haus nebst ihrer unbequemen Mieter loszuwerden, ist sich Neumann sicher. "Sie haben unser Haus im Rückkaufpaket des Landes Berlin entsorgt." Das Haus in der Reichenberger Straße gehörte zu einem Immobilienpaket, das die Branchenriesen Vonovia und Deutsche Wohnen kurz vor den Wahlen in Berlin für 2,46 Milliarden Euro dem Land verkauft haben.
Für die Mieter der Reichenberger Straße 55 hat sich der Kampf gelohnt. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist inzwischen aber auch im Baulandmobilisierungsgesetz neu geregelt. Ein Verbot gibt es nicht. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern aber nur mit Genehmigung der Behörden verkauft werden. Das Genehmigungserfordernis gilt bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen.
Wohnprojekt in Michendorf: Gemeinschaft statt nur Nachbarschaft
Muss jeder ein Auto, eine Werkstatt, ein Lastenfahrrad, einen Spielplatz, Wohnraum allein besitzen? Die Bewohner des Cohousing-Projekts Wohnmichel in Michendorf südlich von Berlin finden: Nein. Eine Gemeinschaft mit mehr Verbindlichkeiten als bloße Nachbarschaft setzt auf das Teilen, auf das Engagement für die Mitbewohner, versteht sich als Lernort der Demokratie. Im Wohnmichel kann nur einziehen, wer die Gemeinschaftsregeln mitträgt: So wie die 52 Erwachsenen zwischen 28 und 73 Jahren mit ihren 30 Kindern zwischen vier Monaten und 16 Jahren, die in den fünf Mehrfamilienhäusern mit 2.600 Quadratmetern Wohnfläche auf einem Grundstück von rund 9.000 Quadratmetern leben, dicht am Wald.
Zwei Bewohner haben sich aktuell mit Corona infiziert. Zumindest um ihre Versorgung müssen sie sich nicht sorgen. Es wird für sie mitgekocht und sie werden regelmäßig von Mitbewohnern angerufen. Peter Bartels erzählt, dass es im Wohnmichel sogar schon eine Hausgeburt gegeben habe. Eltern und Neugeborene wurden von der Gemeinschaft versorgt. Sollte der einstige Immobilienfachmann mit seinen 73 Jahren selbst einmal pflegebedürftig werden, möchte er mit seiner Frau vom zweiten Stock ins Erdgeschoss umzuziehen und sich mit weiteren Mitbewohnern eine Pflegekraft teilen.
„Die Aufnahme neuer Mieter dauert etwa ein dreiviertel Jahr.“
Und so ging es los. Ehepaar Bartels wollte sich nach dem Auszug der Kinder nicht länger in ihrem Einfamilienhaus in Michendorf verlieren. Darum suchten sie nach Formen gemeinschaftlichen Wohnens. Cohousing gefiel ihnen gut, dessen Idee in den 1960er Jahren in Dänemark entstand und auch nach Deutschland getragen wurde. Ehepaar Bartels ging auf Besichtigungstour nach Stuttgart, Hamburg, Bremen, Leipzig. Und kehrte mit neuen Erkenntnissen zurück: 1. Sich nicht erst mit den Emotionen der Bewohner befassen, wenn es schon Streit gibt. 2. Das private Eigentum aus dem Projekt raushalten.
Verein plante, finanzierte und baute das sieben Millionen Euro teure Bauvorhaben
2014 kauften Bartels das Grundstück. Sie gründeten mit 19 Mitgliedern einen Verein, der das Wohnprojekt vorantreiben sollte. Es wurde die Wohnmichel GmbH gegründet. "51 Prozent gehören heute dem Verein, 49 Prozent dem Miethäusersyndikat", so Peter Bartels. Letzteres berät Hausprojekte, wie sich Akteure gegenseitig vor einer spekulativen Verwertung des gemeinschaftlich geschaffenen Wohneigentums absichern können. Der Verein hat das sieben Millionen Euro teure Bauvorhaben geplant, finanziert, gebaut und wurde vom Syndikat beraten. Maßgeblich für den Bau war das Öko-Konzept: Die Holzbauweise, ein Heizkonzept mit Wärmepumpen, einem Blockheizkraftwerk, das mit Ökogas arbeitet, sowie Solaranlagen.
Die Auswahl der Bewohner war aufwändig. "Wir haben ein Jahr ununterbrochen Leute getroffen", erinnert sich Peter Bartels. Heute dauert der Aufnahmeprozess neuer Mieter etwa ein dreiviertel Jahr inklusive Kennenlernwochenende an der Seite eines Coachs. Es gilt nicht nur Mieter zu finden, sondern Befürworter einer Lebenshaltung. "Wir fragen auch die Neinsager nach ihren Gründen", betont Bartels. Eine wichtige demokratische Vorgehensweise.
Die Bewohnerin Petra van Rüth, die mit ihrer Partnerin zu den Urbewohnern gehört, meint, dass es eine Herausforderung darstelle, den Alltag mit Kindern und Erwerbsarbeit mit der vielen Arbeit im Projekt zu verbinden. Dazu zählt auch die Mitarbeit in einer der Arbeitsgruppen wie "Werte und Gemeinschaft" oder "Carsharing", deren Ziel es ist, den gemeinsamen Fuhrpark von derzeit 25 auf 14 Autos zu reduzieren, der Bahnhof sei schließlich nur wenige Fahrradminuten entfernt, oder die 'AG Promo" für die Organisation von Feiern und Treffen. Van Rüth investiert jede Woche etwa einen Arbeitstag ins Projekt.
Neubau mit 200 Quadratmetern in Planung
Derzeit plant die "AG Gemeinschaftshaus" einen Neubau mit 200 Quadratmetern, um endlich ausreichend Platz zum Feiern, Tanzen und gemeinsamen Essen zu haben, eine große Küche und einen Lagerraum für das gemeinsam bestellte Biogemüse. Rund 900.000 Euro veranschlagt die AG für die Baukosten. Dafür muss Wohnmichel einen Kredit aufnehmen. Nach einem Aufruf beteiligen sich die Bewohner mit fünf bis 150 Euro monatlich über den Vereinsbeitrag von 20 bis 50 Euro hinaus an den Kosten. Die Berufe der Bewohner spiegeln eine breite Palette wider, vom Sozialwissenschaftler und Ingenieur über Physiotherapeuten, Kaufleute bis zum Hartz-IV-Empfänger.
Cohousing kann unterschiedliche Schwerpunkte haben. Wohnmichel hat Ökologie und Soziales gewählt. Ines-Ulrike Rudolph vom Büro "tx - Programmatische Stadtentwicklung" in Berlin nennt weitere wie Lebenssituationsgruppen, Mehrgenerationengruppen oder Gemeinwesengruppen.
Die Zahl der Cohousing-Projekte allein in Berlin schätzt der Projektentwickler Winfried Härtel auf 1.000. Eine Maßnahme, um der grassierenden Wohnungsnot zu begegnen? Für Härtel ist es nicht der geeignete Weg, um kurzfristig eine Lösung zu schaffen. Aber, so Rudolph: "Stadt und Land brauchen diese Projekte." Damit könnten sie auf die sich ändernden Bedürfnisse der Bewohner reagieren. Peter Bartels fordert ein Wohn-Gemeinnützigkeitsgesetz, um Boden und Wohnen dem preistreibenden Markt zu entziehen. Genau das ist im Koalitionsvertrag der neuen Ampel-Regierung festgeschrieben.
Bald verlässt ein Bewohner den Wohnmichel seiner neuen Liebe wegen. Von dem Gemeinschaftsgut darf er nichts mitnehmen. So steht es im Vertrag.